随着经济可能步入衰退的“风口浪尖”，首席财务官（CFO）削减办公空间预算看似是理所当然之举。但专家表示，与以往的经济下行周期相比，实现房地产成本节约的过程可能更为复杂。

“各组织现在需要做的是说‘好吧，在每次经济衰退中，房地产一直是我们关注的一个项目’，因此他们再次审视它，”房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）全球租户思想领导力与研究咨询主管朱莉·惠兰（Julie Whelan）表示。“但他们需要以这样的视角来看待：疫情期间削减了多少，以及他们认为员工人数将走向何方。”

员工返回办公室的步伐停滞，以及混合办公在企业工作模式中已站稳脚跟，使得像惠兰这样的专家将办公空间利用率定为疫情前水平的约50%——尽管像埃隆·马斯克（Elon Musk）和摩根大通（JPMorgan）的杰米·戴蒙（Jamie Dimon）这样强硬的高管正大力推动员工重返工位。

最新一轮办公空间削减在硅谷表现得最为明显，那里几乎每天都有来自Salesforce和微软等知名科技公司的公告，其中许多公司正在公布裁员计划并调整其房地产足迹。“科技公司曾以预留空间用于增长而闻名。然后突然间，一切戛然而止，”惠兰在接受采访时说。

惠兰表示，房地产是一个巨大的成本中心，办公空间通常是服务公司在劳动力之后的第二或第三大支出。尽管如此，她指出，公司不应在弄清楚当前办公空间利用率以及最终希望有多少员工在办公室工作的目标之前，就挥舞预算大刀。只有到那时，他们才能聚焦于当前到岗员工数与未来到岗员工数之间的差距，并据此决定今年如何管理房地产成本，她说。

商业房地产经纪公司Marcus & Millichap的高级董事总经理埃里克·安东（Eric Anton）表示，当CFO梳理其办公租约组合时，还应牢记，他们正处于经济的又一次周期性低迷之中，而且由于办公空间是长周期项目，不可能完美把握时机。办公租约可能长达10年或更久。

“你可以做出完美的火鸡三明治，但如果你必须计划公司一年需要订购多少个火鸡三明治，那真的很难。办公空间也是如此，”安东在接受采访时说。

以下是CFO在决定如何或何时削减办公空间时需要追踪的四个不断演变的问题或意想不到的变数：

1. 节省并不总是来自较低的租金：

专家表示，美国办公市场正显示出多种困境迹象，在大多数（但并非所有）市场中，租户占据上风。但如果你快速浏览一下大多数平均要价租金（即建筑对外标价），你不一定能看出这一点。

事实上，根据高力国际（Colliers）1月26日的报告，美国市中心甲级写字楼租金在第四季度从一年前的每平方英尺51.08美元微涨至51.41美元，而优质郊区空间的要价租金上季度为每平方英尺33.58美元，与一年前持平。

租户正在获得诸如“免租期”以及房东提供给租户用于装修空间的资金（即所谓的租户改善）等优惠。据高力国际全国办公研究总监斯蒂芬·纽博尔德（Stephen Newbold）在1月26日的博客文章中写道，一些大市场的建筑提供12个月的租金减免，或每平方英尺100美元或更多的租户改善补贴用于升级空间。

这些租金今年可能面临进一步压力。根据高力国际的数据，美国办公空置率在第四季度从去年同期的14.8%上升至15.7%。纽博尔德写道，如果这一速度持续，到年中空置率可能触及16.3%的峰值，这是自全球金融危机高峰以来从未见过的水平。他写道，市场是否正在酝酿调整尚无定论，关于美国办公市场的未来存在相当大的争论。

2. 是的，地段、地段、地段仍然重要

这是房地产界最古老谚语的新变体：地段、地段、地段。安东表示，员工正在主导向优质办公空间的“品质迁移”，而希望吸引员工回到办公室的公司需要让通勤变得有吸引力且便捷。

他说，这很可能是位于交通枢纽之上的办公室，例如纽约的中央车站或宾夕法尼亚车站，这样可以最大程度减少通勤麻烦，而不是最新的“酷”街区。“如果我每周来三天，住在康涅狄格州格林威治、新泽西或威斯特彻斯特，我不想坐火车再换地铁，或者坐火车再走20分钟，”安东说。“我想进来，上楼，砰，我就在一栋甲级地标办公楼里。”

同样，在租金最疲软的地区也存在一个分化的市场。专家表示，到目前为止，对拥有众多便利设施的新建和更现代建筑的需求保持得更好。例如，根据世邦魏理仕的一份报告，2022年第三季度所有办公租金等级的平均要价租金基本持平于每平方英尺35.23美元，但截至第三季度，一些最大市场中顶级房产的有效租金去年上涨了4.2%。

3. 办公售后回租需求摇摆不定

售后回租是指公司出售其办公楼，并与新业主签订通常为10至15年的租约。长期以来，这被视为公司变现资产的一种方式。在最近的一笔大型交易中，渤健（Biogen）于9月宣布与波士顿地产（Boston Properties）达成售后回租协议，为公司带来了近6.03亿美元的总收益。

但近年来，由于对办公市场前景的担忧，投资者对办公物业的需求已经降温。此外，纽约SLB Capital Advisors的管理合伙人斯科特·默克尔（Scott Merkle）表示，寻求物业的投资者希望购买单一租户的办公楼，而即使是拥有建筑的公司，通常也会有其他租户。

尽管如此，默克尔表示，售后回租安排值得考虑，因为在当前高利率环境下，资本成本仍然较低。他表示，2022年许多中端市场企业的债务成本上升了超过400个基点，这使得售后回租比12个月前更具吸引力。

4. 没有神奇的人均空间比率

从历史上看，房地产界经常讨论每平方英尺办公空间对应的员工人数的合适比率。目前，考虑到行业间的差异以及公司混合办公、现场办公和远程办公的不同组合方式，这一比率已不再现实。

此外，即使工作模式正在形成，如何容纳可能不会同时出现在办公室的员工也尚不完全清楚。例如，根据高力国际的数据，大多数租户采用混合办公，至少每周在办公室工作三天。

许多公司正逐渐接受越来越受欢迎的“甜蜜点”：要求所有员工在周二、周三和周四返回办公室。从这一点出发，一些CFO正试图推断未来所需的空间量。

共享办公桌和其他系统正在改变公司的计算方式。“每平方英尺比率几乎是一个不再有意义的数字，”惠兰说。根据世邦魏理仕的《2023年美国房地产市场展望》，未来几年，随着公司适应新的工作环境，世邦魏理仕估计公司可能会将每人所需的空间量减少约15%。